Як оформити купівлю-продаж будинку та земельної ділянки

Законодавча база

Приватний житловий будинок повинен бути міцним, надійним, довговічним, теплим і затишним. А ще – правильно оформленим. Важливо юридично чисто провести процес придбання садиби. Причому вимога стосується не тільки будови, а й земельної ділянки.Орієнтуватися треба на положеніяГражданского кодексу України (ЦКУ), Постанови Кабінету міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень і Порядку надання витягів з Державногореєстру майнових прав на нерухоме майно », Податкового кодексу України (ПКУ) і ін.Треба розуміти, що в разі визнання в судовому порядку угоди купівлі-продажу нерухомості неспроможною доведеться повернути будова власникам і отримати повернення коштів, в розмірі зазначеної в договорі вартості.Так що увага до всіх наявних документів і правильне оформлення нових – запорука спокійного життя в придбаному житлі. superdom.ua

Перевірка володіння

Щоб дати згоду на оплату нерухомості, треба спочатку перевірити право власності на неї.Для цього продавець повинен надати наступні документи:

– Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно;

– Довідку про кількість зареєстрованих осіб (наприклад, форму № 3 з ЖЕКу або документ з сільської ради);

– Завірена у нотаріусадозвіл на здійснення угоди з боку дружини / чоловіка, в разі якщо продавець перебуває в шлюбі.Можна обійтися без нього, але тоді при підписанні договору купівлі-продажу чоловік / дружина повинні бути присутнім і завіряти угоду своїм підписом;

– Відмова співвласників від права переважної покупки своєї частки, краще завірений нотаріально.Цей документ знадобиться, якщо у виписці з реєстру прав власності вказано кілька співвласників;

– Дозвіл місцевих органів опіки на продаж частки неповнолітнього.Це знадобиться в тому випадку, якщо дитина зазначений у виписці або зареєстрований в будинку;

– Експертну оцінку нерухомості, термін придатності якої становить не більше шести календарних місяців;

– Витяг з Державного електронного реєстру майновихправ на нерухомість, яке видає Державна служба реєстру (Держреєстр).

Крім того, необхідно перевірити відсутність обмежень на відчуження майна.Їх накладають, якщо будівля перебуває в банківській заставі (у зв’язку з кредитом на іпотеку, ведення бізнесу та ін.), Заарештовано за рішенням суду і т. Д. Таку інформацію може надати нотаріус, провідний оформлення угоди. У другому випадку від покупки слід відмовитися.У першому – процес можна продовжити, але треба отримати дозволи від банку або іншого іпотекодержателя на продаж. Не обов’язково, але бажано отримати документальне підтвердження про відсутність у нинішнього власника будинку заборгованості по комунальних платежах.Інакше минулі борги перейдуть новому власнику.

І, звичайно, на оформлення угоди продавець повинен з’явитися з усіма основними документами, що засвідчують його особу, статус і стан.Це, зокрема, власний паспорт (а також вид на проживання для громадян інших країн), ідентифікаційний код, свідоцтво про реєстрацію або розірвання шлюбу.Крім того, необхідно надати паспорта або свідоцтва про народження всіх законних співвласників нерухомості (в тому числі чоловіка / дружини та дітей).

А якщо продавець діє через свого представника (посередника), то необхідно переконатися в наявності у нього нотаріального доручення. У разі коли посередництво здійснює не фізичне, а юридична особа, треба перевірити статут компанії.У ньому серед інших видів діяльності має бути зазначено право на здійснення таких угод.

Документи від покупця

Всі основні офіційні папери, в тому числі паспорт, ідентифікаційний код та свідоцтво про реєстрацію або розірвання шлюбу, повинен надати і той, хто бажає придбати нерухомість.Те ж стосується його чоловіка / дружини та дітей, які проживають спільно. А ще потрібна письмова та оформлене нотаріально згода чоловіка / дружини на придбання майна.

Присадибна територія

ЦКУ встановлює, що до покупця разом з будинком і будівлями переходить право власності і на ту земельну ділянку, на якій вони розміщені.Так що поряд з перевіркою майбутнього житла треба приділити увагу документації, що відноситься до землі. У продавця повинно бути відповідне право власності, зокрема акт на землю із зазначенням кадастрового номера.

Важливо розуміти, що безстрокове користування не дає власникові права продажу. А відсутність кадастрового номера призведе до неможливості зареєструвати договір купівлі-продажу або до визнання угоди неспроможною.Якщо акт у продавця не містить такого номера, він повинен звернутися до місцевого управління земельних ресурсів за його отриманням.

Також потрібно ознайомитися з кадастровим планом ділянки, звірити його межі, розміри і форму, перевірити категорію землекористування, уточнити на місцевості відстань від будівель до сусідніх територій і т. Д.

Всі названі вимоги в рівній мірі відносяться і до тих випадків, коли предметом договору є земля під забудову, без існуючих будівель. Особливо важливо уточнити цільове призначення ділянки.Зводити житло можна тільки на тих наділах, які відносяться до категорії для житлової забудови. Якщо земля призначена для ведення особистого селянського господарства, на законних підставах побудувати і зареєструвати вийде тільки садовий будинок.А ось купувати земельну ділянку, на якій розташована неоформлене належним чином будівлю (самобуд) не рекомендується. В реаліях нашої країни отримати всі необхідні документи постфактум все ще можливо.Але додаткові складності, витрати часу і фінансів гарантовані. Так що первісна економія при покупці може обернутися навіть більш високими витратами.

Правильна оцінка

Будь-яка угода купівлі-продажу нерухомості повинна бути правильно оцінена і зареєстрована в реєстрі Фонду держмайна (ФДМ). Для цього продавцю на сайті ФДМ необхідно знайти контакти найближчого сертифікованого оцінювача.З’явитися до нього треба з усіма правовстановлюючими і особистими документами.

На зустрічі оцінювач задає питання про розташування і характеристиках будівлі, властивості навколишньої території, наявності інфраструктури в районі і т. Д.Розповідати все це треба якомога детальніше і правдиво. Експерт формує оціночну вартість виходячи із заданих в спеціальній комп’ютерній програмі аналогів. Виїзд на місце можливий, але не обов’язковий.У зв’язку з етімпродавец має право замовляти послуги оцінювача далеко від місця розташування будівлі, в тому числі в іншому регіоні.

Готовий документ із зазначеною оціночною вартістю продавець отримує протягом двох тижнів з моменту візиту.

Процес оформлення

При здійсненні угоди покупець повинен перевірити наявність у продавця оригіналів (а не копій) всіх правовстановлюючих документів. Також треба виконати звірку паспорта власника і адреси його реєстрації.

Купувати житловий будинок треба тільки на умовах купівлі-продажу. Існує практика оформлення довгострокового користування будівлею на правах довіреності (аналогічний спосіб є і в сфері автотранспорту). Але робити так дуже небажано.Продавець за законом має право в будь-який момент відкликати свою довіреність. Крім того, вона перестає діяти в разі смерті власника будівлі.

Підвищити безпеку і відповідальність обох сторін дозволяє внесення авансу.При цьому треба укласти між покупцем і продавцем попередній договір, завірений у нотаріуса. У цьому документі повинен бути зазначений термін завершення угоди, форма і розмір оплати, гарантійна сума. Остання зазвичай становить близько 5% від повної вартості.При відкликання своїх намірів покупцем ці гроші залишаються у продавця. Якщо ж на даному етапі угоду зриває нинішній власник будинку, він повинен повернути аванс і оплатити штраф на ту ж суму.

Проводити оплату (як авансову, так і повну) ЦКУ дозволяє в готівковій або безготівковій формі. Стосується це і тих випадків, коли розрахунки проводяться між фізичними особами. Аванс зазвичай передають готівкою. Робити це краще в присутності нотаріуса.Остаточний розрахунок найбезпечніше вести в безготівковій формі. Тим більше що законодавство вимагає з усіма угодами з вартістю вище 150 тис. Грн проводити тільки таким чином.Це регламентується постановою № 210 Національного банку України (НБУ) «Про встановлення граничної суми готівкового розрахунку».Розрахунки потрібно робити шляхом перерахування коштів з одного поточного рахунку (оформленого на фізичну особу – покупця) на інший (оформлений на фізичну особу – продавця). Другий варіант – внесення грошей готівкою на поточний рахунок в національній валюті.Третій спосіб -безпосереднє участь в розрахунках нотаріуса. Покупець перераховує оплату на його рахунок, а той переводить їх на рахунок продавця. Правда, в такому випадку вартість нотаріальних послуг зростає.Але цей метод рекомендують, якщо покупець одночасно виступає продавцем іншої нерухомості і оплачує нове майно за рахунок продажу старого. При цьому сторони укладають додаткові договори з нотаріусом і попередні між собою.

Слід розуміти, що відповідальність за порушення даного нормативного акту поки ще не встановлено. Але ЦКУ вимагає, щоб сторони громадянського договору діяли строго в рамках законодавчих норм, інакше угоду можна визнати недійсною.З цієї ж причини немає сенсу розділяти платіж на окремі частини і передавати їх через певні періоди часу. Постанова обмежує форму оплати в рамках одного договору незалежно від терміну його виконання.

Проте, на практиці поки що найбільш поширена готівкова форма оплати, причому у валюті.У договорі при цьому фіксують передану суму в гривнях на момент оплати, вказують обумовлений валютний еквівалент і метод візуалізації (за курсом НБУ або міжбанківським). Природно, при передачі грошей підвищується ймовірність обману.Якщо робити так, то варто найняти касира, котрий використовує відповідне обладнання: лічильник купюр і детектор їх справжності.Також можна орендувати банківський осередок, де зберігати всю необхідну суму, і чітко обумовити в угоді з банком умови допуску до неї третіх осіб (продавця).Важливо знати, що відповідно до Правил використання готівкової іноземної валюти на території України, затвердженим НБУ, офіційні дані не допускаються. Тому правомірність операції, оплаченої даними чином, може бути оскаржена в судовому порядку однієї зі сторін.

Нарешті, для оформлення і супроводу процесу варто скористатися послугами професійного юриста. Перевірити справжність всієї документації і погодити її в різних інстанціях досить важко.А фірма-підрядник (або фізична особа-підприємець) бере на себе відповідальність за дотримання всіх норм, а також термінів. Коштують такі послуги близько 2-10 тис. Грн в залежності від складності роботи, вартості об’єкта продажу і т. Д.Хто буде оплачувати роботу юриста (продавець або покупець), сторони вирішують самі. Законодавство не зобов’язує їх використовувати послуги посередників. При бажанні покупець має право самостійно перевірити всі документи і історію будівлі.Обов’язковою є лише нотаріальне посвідчення договору та державна реєстрація нових прав власності на майно.

Оплата і оподаткування

Згідно з вимогами ПКУ, на дохід, отриманий продавцем від продажу об’єкта нерухомості, нараховується податок. Обчислюють його виходячи їх суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості.Ставка податку на даний момент становить 5%. Правда, оплачують його тільки в тому випадку, якщо на момент продажу будинок знаходився у власності у продавця менше трьох календарних років.Також податок платять в тому випадку, коли один і той же особа продає будь-який вид нерухомості більш ніж один раз на рік.

Також в ході оформлення купівлі-продажу доведеться сплатити ряд обов’язкових державних мит.Витяг з реєстру прав власності на даний момент коштує 200 грн, бланк витягу – 72,25 грн, виготовлення кадастрового плану ділянки – 400-1000 грн. Робота нотаріуса зі складання договору купівлі-продажу та його запевненням обійдеться в 1500-3000 грн.Нарешті, виписка довідки про оціночну вартість зараз коштує 300 грн. Правда, всі розцінки широко варіюються і залежать від терміновості, регіону оформлення, ринкової ситуації і т. Д. А розмір державного мита час від часу змінюють регулюючі органи.Краще уточнювати всі на момент здійснення операції.