За злісних боржників заплатять сусіди: як ОСББ розбираються з боргами

Зараз в Україні функціонує 26 тис. ОСББ.

Число Об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) в Україні зростає з кожним роком, але разом з цим з'являються і нові проблеми. У багатоквартирних будинках при десятках мешканців завжди знайдеться хтось, хто відмовиться платити за послуги об'єднання і буде нарощувати свою заборгованість. Щоб такого не сталося, ОСББ потрібно оперативно реагувати на заборгованості і не перекладати відповідальність за це на інших мешканців.

Нагадаємо, що ОСББ – це Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, яке займається утриманням і управлінням своїм будинком та прибудинковою територією. За даними міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, станом на 1 жовтня 2018 р. в Україні діє 26 211 ОСМД.

Всього в країні в Україні налічується 180,4 тис. багатоквартирних будинків, значить, ОСББ створені в 16,5% всіх багатоквартирних будинків.

Цікаво відзначити, що найбільше об'єднань було створено у Дніпропетровській області (2889), Львівській (2376), Донецькій (2114), Одеській (1904) і Запорізькій (1467). У Києві всього функціонує 1300 ОСББ. Найменше об'єднань на даним момент в Луганській області (210), Чернігівській (382), Чернівецькій (423), Сумській (560), Житомирській (580), Закарпатській (581) та Київській областях (582).

Кількість ОСББ збільшується з кожним роком. Але з популярністю приходять і проблеми. Нещодавно платформа для роботи з відкритими даними Opendatabot писала про історію, коли один з мешканців багатоквартирного будинку заборгував ОСББ 133 тис. грн, через що на нього подали до суду. Правда, в суді справу не розглядали, оскільки закінчився позивний термін, але, як виявилося, такі ситуації – не рідкість. Найчастіше вони закінчуються тим, що борг недбайливого мешканця розбивається на всіх мешканців будинку. Тільки чи законно це?

"Насправді, якщо ми говоримо про багатоквартирний будинок, то кожен платить сам за себе. У справі, про яку йде мова, мешканець будинку заборгував ОСББ велику суму за обслуговування прибудинкової території. Суд відмовився задовольняти вимоги ОСББ, оскільки з моменту виявлення порушення пройшло більше трьох років. Борг почав рости з 2010 року і не переривався. Тобто, мешканець цілеспрямовано не хотів платити за надані йому послуги", – пояснює адвокат ЮК "Де-юре" Євген Ляшук, і додає, що згідно зі ст. 257 ЦК України, загальний строк позовної давності становить 3 роки. До комунальних боргів застосовується саме цей термін позовної давності, а в зазначеному випадку ОСББ мало право вимагати з мешканця заборгованість тільки за останні три роки.

Чи дійсно мешканці повинні оплачувати такі заборгованості, і чи можна вирішити цю проблему іншими способами?

Сусіди не зобов'язані оплачувати заборгованість недбайливого мешканця

Нагадаємо, що в минулому 2018 році Кабмін затвердив постанову, яка дозволяє мешканцям багатоквартирних будинків погасити борги перед ОСББ. Якщо у людини є заборгованість, вона може укласти договір безпосередньо з самим ОСББ і відпрацювати свій борг або ж зменшити його суму.

Ще тоді юристи розповіли нам, що така схема навряд чи буде дуже популярною і може зацікавити швидше боржника, ніж саме ОСББ. Адже ОСББ доведеться платити податки і віддавати свої, живі гроші, оскільки від мешканців вони будуть отримувати безпосередньо виконану роботу.

"Такий механізм навряд чи буде вигідний для ОСББ, оскільки кваліфікація боржника є сумнівною, а за виконання ним робіт необхідно буде заплатити зарплатні податки", – зазначив керуючий партнер адвокатського об'єднання Suprema Lex, адвокат Віктор Мороз.

Так чи інакше, боржники і борги нікуди не зникли. Юристи відзначають, що за цим має уважно стежити правління ОСББ, адже якщо борг буде накопичуватися тривалий час, в суді справу розглядати не будуть, як ми і писали вище.

"Не секрет, що іноді суми заборгованості накопичуються чималі, і правління ОСББ зобов'язане вчасно реагувати, щоб не виникали подібні ситуації. Адже саме правління ОСББ наділене повноваженнями і має право вимагати від співвласників погашення заборгованості за всіма внесками і платіжами, оплата яких передбачена статутом ОСББ та чинним законодавством України", – каже в коментарі сайту "Сегодня" адвокат ЮК "AS Legal" Лілія Клещева.

Адвокат Євген Ляшук додає, що ні Житловий кодекс, ні підзаконні акти не дозволяють донараховувати старі борги, за якими термін позовної давності вже минув. Включення в платіжку "столітнього" боргу – це спроба отримати за нього оплату за рамками терміну позовної давності.

"Бувають випадки, коли комунальні організації або ОСББ розкидають старі борги між мешканцями, в надії на їх "неуважність". Такі дії – незаконні", – каже Ляшук.

Лілія Клещева пояснює, що профільним законом, який регулює порядок створення та діяльності ОСББ, є Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", в якому статтею 15 передбачено обов'язок співвласників своєчасно і в повному обсязі оплачувати відповідні внески та платежі. Такі зобов'язання співвласників є персоніфікованими і не можуть покладатися на треті особи, в тому числі і інших співвласників, без достатніх правових підстав. Тому кожен мешканець повинен платити за себе і нести витрати по утриманню свого майна.

"Рішення і дію правління ОСББ щодо розподілу боргу одного співвласника між іншими співвласникам без їх згоди суперечить нормам закону. Хоча такий сценарій розвитку подій можливий, наприклад, якщо загальні збори ОСББ отримають згоду всіх співвласників і приймуть відповідне рішення. Але, думаю, що на практиці це мало можливо, оскільки в загальні збори входять всі співвласники багатоквартирного будинку і тільки вони можуть прийняти рішення про розподіл чужих боргів між собою, а сусіди навряд чи захочуть оплачувати чужі борги", – додає Лілія Клещева.

Правління ОСББ може вимагати погашення заборгованості самостійно, або ж звернутися до суду

Ми вже писали, що мешканці можуть відпрацювати свої борги перед ОСББ, тоді загальні збори мешканців може списати борги або зменшити їх суму. Але часто трапляється таке, що боржники не реагують на вимоги правління об'єднання, і навіть не думають про те, щоб віддати гроші. У таких випадках є кілька механізмів, які допоможуть повернути борг.

"Законодавство України пропонує кілька варіантів:

•  -  перший – правління ОСББ може вимагати погашення заборгованості, наприклад, відправляти повідомлення, листи або попередження із зазначенням інформації про наявність боргу і термінів погашення;
•  -  другий – правління ОСББ може стягувати борги через суд, це коли боржник жодним чином не реагує на вимоги погасити борг, але в цьому випадку правління ОСББ повинно пам'ятати про терміни позовної давності, адже по їх закінченню борг стягнути вже буде неможливо", – каже Клещева.

Вона додає, що ефективність стягнення заборгованості співвласників за внесками і платіжами на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території в чому залежить від роботи правління ОСББ.

Анастасія Іщенко