У Законі про ЖКП сказано, що керуючий – це фізична особа-підприємець або юридична особа-суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території та належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб.
Керуючим може бути як звичний для всіх ЖКС, який раніше надавав дому комунальні послуги, так і приватник – керуюча компанія з відповідною сертифікацією. Незалежно від того, хто це буде, з ним мешканці повинні будуть укласти договір.
Відзначимо, що управитель і виконавець комунальних послуг – це не одне і те ж. Мешканці укладають договір з управителем, а він вже наймає необхідних працівників і оплачує їх послуги.
ЯКІ ПРАВА В УПРАВИТЕЛЯ?
Керуючий багатоквартирним будинком має право:
– знати про зміну власника квартири або іншого об’єкта нерухомості і фактичну кількість осіб, які постійно проживають у квартирі;
– стягувати борги, у тому числі через суд, і відмовляти мешканцям в наданні послуг у разі їх несплати;
– отримувати доступ до приміщень будинку для усунення неполадок.
А ось здавати приміщення в оренду керуючий може тільки за рішенням співвласників будинку. Тому побоювання українців з приводу долі квартир, підвалів і горищ не зовсім обґрунтовані. Продати або здати їх «в обхід» мешканців практично неможливо.
ЯКІ В УПРАВИТЕЛЯ ОБОВ’ЯЗКИ?
Керуючий багатоквартирного будинку зобов’язаний:
– забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території відповідно до норм договору;
– стягувати відшкодування збитків з осіб, винних у знищенні, пошкодженні або крадіжці загального майна;
– вести і зберігати технічну та іншу документацію багатоквартирного будинку;
– укладати договори з виконавцями комунальних послуг і контроль якості цих послуг;
– вести облік доходів і витрат по багатоквартирному будинку і забезпечувати співвласникам вільний доступ до такої інформації;
– щорічно звітувати перед споживачами про виконання кошторису витрат і подавати кошторис витрат на поточний рік споживачам на узгодження.
СКІЛЬКИ КОШТУЄ УПРАВИТЕЛЬ?
Вартість послуг управителя визначається за домовленістю сторін. Тобто все залежить від цін на ринку і від того, який обсяг обов’язків буде покладено на управителя. А в разі, коли керуючого дому призначає місцева рада, ціна буде такою, яку запропонує переможець конкурсу.
За логікою, чим більша керуюча компанія і чим більше будинків в її управлінні, тим дешевші її послуги. Багато що також залежить від штату співробітників, кількості і якості власного інвентарю (іноді залучення сторонніх фахівців та оренда техніки, особливо в екстрених випадках, виходить дорожче). Але в середньому нагорода управителю становить приблизно 5% від вартості наданих послуг з утримання будинку та прибудинкової території. Наприклад, якщо тариф СДПТ – 10 гривень за кв. метр, то управитель з кожного квадратного метра має 0,5 гривні – це і є прибуток компанії. Однак зазначимо, що ціни в регіонах, а також в залежності від стану будинку та його висотності, дуже відрізняються. Тариф СДПТ може бути і 5 гривень за кв. метр, і 15.
ЩО БУДЕ, ЯКЩО НЕ ВИБРАТИ УПРАВИТЕЛЯ?
Якщо протягом року мешканці багатоповерхівок не визначаться з управителем, то їм їх призначать «зверху». Швидше за все, це якраз і будуть колишні ЖКСи, які на той час перейменують у керуючі компанії. Правда, закон передбачає, що навіть у цьому випадку будуть потрібні збори співвласників і голоси власників квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50% загальної площі будинку. Тому процес, як очікується, не буде простим ні для кого.
УПРАВИТЕЛІ – ЦЕ ДОБРЕ ЧИ ПОГАНО?
Експерти в цьому відношенні налаштовані песимістично. І справа не тільки в формулюваннях закону і самому інституті керуючих, який у нашій країні поки що не розвинений. Але також в інфантилізмі співвласників багатоквартирних будинків і небажанні купувати послуги за ринковими цінами.
Наприклад, експерт з питань ЖКГ Українського інституту аналізу та менеджменту політики Андрій Никончук каже, що і діючі ЖКСи, і приватні КК будуть масово відмовлятися від будинків, тому що не зможуть узгодити з мешканцями необхідні для виконання робіт тарифи.
«З 1 травня 2020 року вся внутрянка ніким не буде обслуговуватися і послуги будуть «отримуватися», поки внутрянка не порветься. Так, за інерцією її ще будуть ремонтувати жеки і КК в рамках старих тарифів, які містять їх поточну експлуатацію, але непроведення нових загальних зборів з метою збільшення/прийняття договірної ціни призведе до масового виходу жеків і КК з будинків і міграцію їх виключно туди, де такі збори будуть проводитися. У решти ж будинках розпочнеться «кам’яний вік!», – каже Андрій Никончук.
Екс-міністр ЖКГ Олексій Кучеренко вважає, що в нинішній ситуації держава просто намагається «скинути на вас і ваших сусідів ваш будинок і забути про цю проблему назавжди». Справа в тому, що проблема капітальних ремонтів і термомодернізації будинків у масштабах держави так і не була вирішена. Десятиліттями багатоповерхівки приходили в занепад, хоча плата за підтримку їх в нормальному стані стягувалася, а сьогодні від людей вимагають наймати ремонтників і за свій рахунок проводити дорогі ремонти. Послуги професійних управителів теж недешеві.
Експерти радять все ж не пускати ситуацію на самоплив і вибирати управителя самостійно, шукаючи кращі пропозиції на ринку і досягаючи цінових консенсусів безпосередньо з компанією. Паралельно слід звертатися до діючих державних і місцевих програм співфінансування ремонтів. В іншому випадку витрати на утримання будинку дійсно можуть стати непосильною ношею.
Дзьобак Володимир
РОЗДУМИ ПРО НАДВАЖЛИВЕ або ЧОМУ НАШІ ОЛІГАРХИ СТАЛИ МОГИЛЬЩИКАМИ НИНІШНЬОЇ УКРАЇНИ
