Что-то пошло не так. Пять проблем, с которыми сталкиваются ОСМД

Каждым шестым домом в Украине управляет Общество совладельцев многоквартирных домов. Какие сложности им приходится решать?

В Украине около 30 000 домов объединены в ОСМД, сообщили в пресс-службе Минрегионстроя. Всего на территории страны находится 176 200 многоквартирных домов, получается, что свое ОМСД есть в 17% всех объектов. Государство декларирует интерес к развитию ОСМД. Для потенциальных руководителей проводятся курсы и тренинги, а общественные организации консультируют такие объединения.

Это не спасает от проблем. Часть из них начинается еще на этапе создания ОСМД. Собрать собственников квартир, получить документы на дом, минимизировать долги — вот лишь неполный список сложностей.

Пять основных проблемах, которые приходиться решать жильцам при создании и управлении ОСМД.

Как создать ОСМД

Для создания ОСМД инициативной группе необходимо получить 50%+1 голосов собственников квартир (проголосовать должны владельцы более 50% площади зданий). Проблемы могут начаться уже на этом этапе. Многие жильцы отказываются приходить на собрание, подписывать документы и часто выступают за сохранение существующей управляющей компании.

"В одном из жилых комплексов Дарницкого района собственники квартир разделились на два лагеря, каждый из которых поддерживал свою инициативную группу. Это большой комплекс на 850 квартир, жильцы которого платили за содержание придомовой территории 150 000-170 000 грн в месяц. Инициативные группы судились друг с другом и одна из них в результате победила", — рассказывает глава комитета ЖКХ, благоустройства, экологии и защиты окружающей среды Общественного совета при КГГА Олег Попенко.

Что делать: провести жесткий отбор и найти профессионального главу ОСМД, который сможет объяснить жителям дома необходимость создания объединения.

Получение правоустанавливающих документов 

Это проблема больше затрагивает новостройки, которые находятся в управлении компании, связанной с застройщиком. Новые дома — самый привлекательный актив. Жители готовы платить высокую квартплату — 10-20 грн за один квадратный метр в месяц (средний по Киеву тариф у КП — 6,1-6,2 грн за кв м), тогда как проводить ремонт здания или его оборудования не нужно.

В 90% случаев, говорит Попенко, управляющая компания не предоставляет документы на дом управляющей главе ОСМД. Без правоустанавливающих документов невозможно заключить договоры с обслуживающими организациями и взять здание на свой баланс.

Что делать: подавать иск в суд. Это единственный законный механизм воздействия на управляющую компанию.

Оформление технической документации

У большей части домов старого жилого фонда, которые управлялись коммунальными предприятиями, нет технической документации на дом. Как правило, она утеряна. Это создает массу проблем для ОСМД. Без полного пакета документов жильцы могут проводить только текущий ремонт — латать крышу, поставить окна или покрасить стены. Капитальный ремонт систем дома в такой ситуации практически невозможен. Разработка проектной документации стоит 30 000-50 000 грн на один дом, платить за которую жильцы часто не хотят. Коммунальное предприятие, которое длительное время управляло жилым домом, не может сделать технический паспорт на дом. Эта статья затрат не предусмотрена в утвержденном тарифе.

Что делать: деньги могут дать собственники квартир. В следующем году выделить средства на создание технической документации киевских домов может КГГА.

Работа с должниками

Примерно 10-15% жильцов не платят за обслуживание придомовой территории, что создает массу проблем главе ОСМД. Задержки с оплатой есть и при оплате субсидий. Примерно 30-40% жителей каждого дома оформляют льготы. Где брать деньги на оплату услуг за вывоз мусора, обслуживание лифтов и услуги охраны?

Реальных механизмов влияния на неплательщиков у глав ОСМД немного. Отключить собственнику квартиры газ и электричество они не могут, можно лишь заблокировать карточку для входа в дом.

Что делать? В ОСМД Бук-1 в Кременчуге одна из жительниц дома, которая не может платить за обслуживание придомовой территории, бесплатно, работает консьержкой.

"В нашем доме 15-17 квартир принадлежало застройщику — компании Митис, которая не платила за обслуживание придомовой территории. Около 600 000 грн долга удалось взыскать через суд и исполнительную службу", — рассказывает директор ОСМД Политех Константин Кальный. Во многих домах вывешивают списки должников, и глава ОСМД регулярно их обзванивает с просьбой погасить долги.    

Что делать: подавать иски в суд, вывешивать списки должников, давать жильцам возможность обслуживать дом в обмен на оплату услуг

Дефицит персонала

Большинство ОСМД сталкиваются с нехваткой рабочих рук — в Украине дефицит дворников, уборщиков, электриков, сантехников. По оценкам Олега Попенко, в Киеве не хватает 30% дворников и 50% уборщиков. "Убирать снег некому", — говорит он.

Многие представители рабочих специальностей за последние два-три года уехали на работу в Польшу, Чехию и Словакию. В среднем по Киеву дворник зарабатывает 7000-8000 грн в месяц. В некоторых элитных ЖК готовы платить 10 000 грн, лишь бы найти специалиста.

В других комплексах рабочим выделяют отдельное помещение, дают бесплатно чай и булочки. "Мы повышаем заработную плату на 10-15% в год. Жильцы согласны на такой шаг", — говорит Кальный.

Что делать: регулярно повышать заработную плату, предоставлять бесплатный чай, кофе.

Александра Некращук