Население планеты, особенно Европы, стареет, продолжительность жизни увеличивается. По прогнозу ООН, к 2050 году число людей старше 60 лет во всем мире вырастет до 2 млрд. К этому сроку доля людей такого возраста в Германии, Франции и Швейцарии составит более 40 %.
У многих пожилых людей нет семей, которые могли бы ухаживать за ними, поэтому пенсионеры нередко предпочитают селиться в специализированных комплексах с медицинским обслуживанием. Только в одной Германии до 2020 года потребуются десятки тысяч мест в домах престарелых. Согласно прогнозам HPS Research, с 2007 по 2020 годы этот сектор в стране вырастет на 50 %, с 2020 по 2050 — еще на 100 %. Поэтому комплексы для пожилых привлекают инвесторов. В Европе существуют три типа объектов недвижимости для пенсионеров:
обычное жилье, адаптированное под нужды пожилых людей (например, дома или квартиры без порогов, с широкими дверными проемами, чтобы было удобнее передвигаться на коляске);
специализированные комплексы с обслуживанием (питание, помощь в быту);
дома престарелых больничного типа с полным медицинским обслуживанием. ВСША выделяют такие виды учреждений:
дома для пенсионеров — субсидируемые государством многоквартирные здания с минимальным сервисом;
Assisted Living — гостиница-пансион, где уход и питание совмещены с медицинскими услугами;
Boarding House — пансион для пенсионеров на 10–15 мест;
Nursing Home — заведение с акцентом на медицинские услуги;
Adult DayCare facility — дом престарелых с дневным пребыванием. Расходы на покупку и содержание Затраты на строительство комплекса для пенсионеров составляют около 50 % от общего бюджета инвестиций. Остальная часть суммы тратится на планирование, приобретение участка и сопутствущие расходы, а также непредвиденные издержки. Пример расходов на инвестиции в комплекс для пенсионеров, млн евро: Детализированное планирование, архитектурный надзор 3,5 Земельный участок 3,7 Сопутствующие расходы при покупке участка 0,4 (около 11 %) Строительство 10,3 Непредвиденные расходы 0,3 Всего 18,2
По оценке Knight Frank, примерно половина дохода от комплекса для пенсионеров тратится на зарплату обслуживающему персоналу. В Лондоне эта статья расходов равна 20,6 тыс. фунтам стерлингов в год в расчете на одного жителя дома престарелых. На содержание объекта (коммунальные услуги, налоги и текущий ремонт) уходит примерно 5–6 % дохода. Собственники британских домов престарелых платят за это в среднем 1 650 фунтов в расчете на одно место. Чистая валовая прибыль с учетом расходов, налогов, дохода от аренды и амортизации составляет около 30 % от общего дохода. Например, в Великобритании дом престарелых на 60–80 мест приносит в среднем 650 000 фунтов стерлингов в год, то есть около 9 000 фунтов в расчете на одно место. В Великобритании среднегодовая стоимость проживания в частном жилом доме составляет 27 872 фунтов стерлингов (536 фунтов в неделю), в доме престарелых с медицинским обслуживанием — 38 376 фунтов стерлингов (738 фунтов в неделю). В Германии и Австрии проживание в специальном комплексе для пенсионеров (без медицинского обслуживания) обходится в 36–40 тыс. евро в год (3–3,5 тыс. евро в месяц). В эту сумму входит еженедельная уборка, питание в столовой и коммунальные услуги. Пример расходов на проживание в немецком комплексе для пенсионеров, евро в месяц: Для апартаментов площадью 60 м²
Проживание 1 800 Трехразовое питание 0 368 Коммунальные услуги 0 192 Телефон 0 015 Интернет 0 008 Уборка 0 265 Всего 2 648
Цены на объекты и доходность В Евросоюзе действуют жесткие нормы по переобустройству обычных зданий в дома престарелых, поэтому проще возвести новый дом. Однако в расчете на 1 м² строительство комплекса для пенсионеров примерно в полтора раза дороже, чем обычного здания. Тем не менее, инвестировать в дома престарелых выгодно. В Австрии сочетание налоговых льгот, дотаций, грантов, долгосрочных контрактов с организациями вроде «Красного Креста» и опыта застройщиков дает доход от инвестиции 15–20 % в год. Для сравнения, обычные объекты приносят в среднем 4,5–5 %, а 7 % считается высокой доходностью. Однако, чтобы добиться высоких показателей, придется подождать 15–20 лет после вложения инвестиций. К тому же, гранты получают только инвесторы – граждане ЕС, а также фирмы, организованные гражданами ЕС. В Германии только доход от аренды приносит более 7 % годовых. В этой стране компания Evans предлагает инвесторам несколько объектов для проживания пожилых людей. Например, в центре города Бад-Нендорф (в Нижней Саксонии) расположен комплекс из трех комфортабельных зданий, объединенных в дом престарелых на 118 мест. Круглый год все номера заполнены на 95–100 %. Стоимость комплекса составляет 21 450 000 евро, текущий годовой доход от аренды равен 1 650 000 евро (7,59 %). В том же городе, на участке земли площадью 7 тыс. м², расположен еще один дом престарелых, возведенный в 2009 году. Он состоит из трех зданий общей площадью более 6 тыс. м². Объект включает 28 одноместных и 27 двухместных номеров. Стоимость комплекса составляет 10 013 000 евро, годовой доход от аренды — до 860 795 евро, то есть более 8 %.
Дзебак Владимир
РОЗДУМИ ПРО НАДВАЖЛИВЕ або ЧОМУ НАШІ ОЛІГАРХИ СТАЛИ МОГИЛЬЩИКАМИ НИНІШНЬОЇ УКРАЇНИ
