Чи під силу ОСББ винести на своїх плечах багатоповерхівки?

Так і не зумівши за два десятиліття трансформувати радянські ЖЕКи, виконавчі комітети міських і селищних рад у співпраці з органами державної влади - управліннями житлово-комунального господарства облдержадміністрацій та Мінрегіонбудом України запропонували громадам як вихід із ситуації два нові рецепти - створення так званих керуючих компаній або ж, за підказкою зарубіжних експертів, об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

“Іншого шляху не буде…”

Але керуючі компанії, ледь народившись, швидко почали втрачати репутацію й обростати, як і ЖЕКи колись, наріканнями та скаргами людей. Це не оминуло навіть тих із них, де до керівництва прийшли молоді, енергійні люди зі щирими і твердими намірами переламати ситуацію на краще в житловій сфері. Наочний приклад - створений Івано-Франківською міськрадою “Єдиний розрахунковий центр”, хоча він на загальноукраїнському тлі й виглядає ще дуже добре.

Розчарування людей передалося чиновникам і докотилося аж до Мінрегіонбуду, що породило новий тренд. Тепер уже вважають, що єдиний спосіб порятунку житлового фонду в багатоповерхівках - це ОСББ.

- Людям треба роз’яснювати, що іншого шляху, ніж створення об’єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків, у майбутньому не буде, - наголосив нещодавно на першому засіданні колегії новоствореного департаменту будівництва, житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури ОДА заступник голови облдержадміністрації Руслан Гусак. - Тому що житловий фонд нині перебуває в жалюгідному стані. і люди мають зрозуміти, й це їм треба доводити не раз, а два-три-п’ять чи, може, навіть 15-20 разів, що вони є власниками не лише квартир, у яких живуть, а й цілих будинків. і доки у свідомості людей це не зміниться, то ми, мабуть, й матимемо таку сумну статистику, коли за минулий рік в івано-Франківську було створено лише 12 ОСББ.

У державі - Донецьк,

в області - Долина

Попри спад кількості новостворених торік ОСББ Івано-Франківськ, а особливо - Долина все ж мають досвід створення об’єднань співвласників, співпраці з ними й їхньої практичної підтримки. Але що ще важливіше - на місцях уже бачать і причини, які можуть невдовзі не просто загальмувати цей рух, а й геть його заморозити. Та про проблеми - трохи згодом. Спочатку ж дуже фрагментарно розповімо про досвід Івано-Франківська, який на засіданні колегії департаменту презентував заступник міського голови Микола Саєвич, і досвід Долини, про який розповів його долинський колега - заступник міського голови Володимир Смолій.

Івано-франківську модель взаємодії виконкому з ОСББ вибудувано хоча і фахово, але трохи бюрократично. Впроваджувати її в життя почали торік із того, що під розроблену обласну програму реформування житлово-комунального господарства до 2014 року в міськвиконкомі створили департамент комунального господарства, транспорту і зв’язку. А в його складі - окремий відділ ОСББ, ЖБК та житлової політики. Фахівці відділу виконують доволі значний обсяг робіт - консультують ініціативні групи мешканців багатоповерхівок, беруть участь у їхніх зборах, забезпечують голів ОСББ документацією тощо.

Також вона має два важливі “плюси”. Перший - це те, що при міському голові івано-Франківська діє рада голів ОСББ, ЖБК і будинкових комітетів, засідання якої проводять фактично щомісяця з участю представників комунальних підприємств та навіть правоохоронців. і чимало “гарячих” питань, як розповів М. Саєвич, вирішують на них оперативно, через протокольні доручення В. Анушкевичуса. Другий - міськвиконком щорічно проводить огляди-конкурси на найкращі ОСББ, будинковий і територіальний комітети.

Хоча іванофранківці, впроваджуючи свою модель, їздили переймати досвід аж до Донецька, що вважається лідером у цій справі в цілій державі, з’ясувалося, що цікаву й ефективну модель створення ОСББ та їх підтримки реалізовують набагато ближче - на самій Івано-Франківщині. Оцінюючи її результативність, Р. Гусак зазначив: “Хочу всім поставити за приклад Долину, бо це невелике місто, але якщо брати в розрізі нашої області, то найбільше реалізованих проектів, що оголошувало Мінрегіонбуд України і які дозволяли залучати державні кошти для поліпшення житлового фонду, припадає саме на нього”.

- Наш досвід можна назвати дещо нетрадиційним порівняно з тим, як це роблять в Україні, - розповів заступник міського голови Долини В. Смолій. - Цю роботу ми розпочали ще в 2007 році. і коли думали, як її побудувати, зокрема, чи створювати окремий департамент або відділ при міськраді, чи зробити це в якийсь інший спосіб, то дійшли висновку, що найкраще вести її через громадську організацію. Хоч у міськраді й була можливість додати штатні одиниці, нам усе ж таки було важливіше, аби це робили на засадах громадянського суспільства.

2007 року в Долині створили громадську неприбуткову організацію “Центр підтримки і розвитку реформ”, яка стала розробником і виконавцем першої міської програми зі створення та підтримки діяльності ОСББ у місті. Її фахівці сприяли створенню 26 із 35 ОСББ, які нині діють у Долині. А загалом ОСББ від імені мешканців - власників приватизованих квартир управляють вже майже 32 відсотками загального обсягу житлового фонду міста.

У долинської моделі є декілька значимих переваг, проте скажемо лише про дві - найважливіші. Перша: фаховий юрист, який працює у штаті громадської організації, особисто допомагав головам ОСББ спочатку реєструвати об’єднання, а тепер - і представляти їхні інтереси в судах. Причому ця послуга для ОСББ безплатна. “Це дуже важливий позитивний момент партнерства, - наголосив

В. Смолій. - із початку ми були свідомі того, що коли покладемо ці функції, наприклад, на юриста міськради, в якого обов’язків і так, образно кажучи, аж до стелі, то він навряд чи матиме час бігати по судових засіданнях в інтересах ОСББ. А юрист громадської організації його мав і використовував з віддачею, допомагаючи головам ОСББ судитися з неплатниками чи надавачами послуг, які ущемляли законні інтереси власників приватного житла”.

По-друге, якщо в Івано-Франківську у відділі ОСББ, ЖБК та житлової політики для допомоги головам ОСББ просто встановили загальнодоступний комп’ютер: вони можуть прийти, скласти і відправити звідси інтернетом бухгалтерські і податкові звіти, то в Долині питання “людських грошей, податків і бухгалтерії” вирішили, як на наш погляд, значно вдаліше.

- Дуже важливий і відповідальний елемент - це високоякісна бухгалтерія в ОСББ. Чому? Бо маючи не зовсім компетентного голову, ми ризикуємо, що в один момент він завалить усі звіти. А наступного дня податкова випише йому стос штрафів і людина просто кине всю документацію на стіл і скаже: “Вибачте, я більше не хочу бути головою ОСББ”, - розповів В. Смолій. - Тому в ГО “Центр підтримки і розвитку реформ” взяли на півставки бухгалтера. А другу половину ставки їй, згідно із контрактом, доплачують самі ОСББ.

“Пряник” для співвласників

Тут якраз час повернутися до того підводного рифу, на який, на наш погляд, ось-ось може налетіти процес розбудови ОСББ. Зазначимо, що і

М. Саєвич, і В. Смолій фактично були одностайними в тому, що отим пряником, за допомогою якого, образно кажучи, підштовхнули мешканців багатоповерхівок в Івано-Франківську та в Долині самоорганізовуватися в ОСББ, стали програми Мінрегіонбуду України і міжнародних організацій - донорів, насамперед проекту ПРООН, які дозволяли людям залучити значні кошти на ремонт своїх багатоповерхівок. Аби їх отримати, мешканці не лише зважувалися на реєстрацію ОСББ, а й збирали поміж себе і докладали до бюджетних чи грантових коштів і власні. У Долині, наприклад, лише за підтримки ПРООН впродовж 2007-2012 років було реалізовано 12 таких проектів.

- Крім того, у 2010 році діяла прекрасна програма Мінрегіонбуду, яку фінансували за кошти стабілізаційного фонду Держбюджету, - їх розподіляли на конкурсних засадах і спрямовували якраз на капітальний ремонт багатоповерхівок, де було створено ОСББ, - розповів В. Смолій. -

і ОСББ Долини спільно з ГО “Центр підтримки і розвитку реформ” у стислі терміни підготували і подали 13 проектів. П’ять з них отримали схвалення та бюджетне фінансування загалом на 1,1 млн. грн. Наголошу, що це дуже значна сума - для районного центру знайти у власному бюджеті такі кошти одномоментно надзвичайно складно.

Проте зі зростанням кількості ОСББ в Україні міжнародних інституцій, готових надавати гранти на модернізацію багатоповерхівок, не побільшало. Та й їхні бюджети не зросли. Отож тепер залучати недержавні кошти стало складніше. Процедура пошуку грантодавців і подання проектів у сподіванні на гроші дедалі більше подібна до лотереї - “пощастить - не пощастить”. На жаль, на відміну від сусідів, поляків, у мешканців українських багатоповерхівок немає такого потужного донора, як Брюссель, який після вступу Польщі до ЄС впродовж кількох років поспіль виділяв мільярди євро на капітальну модернізацію житлового фонду в містах країни - повну заміну внутрібудинкових мереж і ліфтів, утеплення фасадів, встановлення металопластикових вікон і дверей, ремонт дахів. На наш погляд, якраз те, що донорські кошти залучати тепер значно важче, й стало чи не основною причиною того, що на фронті будівництва нових ОСББ торік намітився спад.

Що ж до уряду, то виглядає так, що він усе ще шукає шляхи розв’язання проблеми збереження житлового фонду. Причому кроки Мінрегіонбуду, яке й мало б визначати довгострокову державну політику в цій сфері, ні послідовністю, ні гарантіями не відзначаються. Якщо у 2010 році відомство робило акцент на бюджетну підтримку ОСББ, про що й розповідав

В. Смолій, то тепер усе міняється і, ймовірно, держава взагалі може незабаром піти з цього ринку. На таку думку наштовхує зокрема суттєве доповнення, яке на засіданні колегії висловив директор департаменту будівництва, ЖКГ, містобудування та архітектури ОДА Петро Гречанюк.

- Хочу поділитися інформацією, яку нам на курсах підвищення кваліфікації в Києві довів заступник міністра регіонального розвитку і житлово-комунального господарства наш земляк Григорій Семчук. Щоб ви знали, що нинішній рік - перехідний для створення ОСББ, а вже в 2014-му буде узаконене рішення про управління житловим фондом через об’єднання співвласників, - розповів П. Гречанюк. - Бо всі знають, що це найефективніший спосіб управляти житлом. і ніхто надалі на будинки, де 95 відсотків квартир приватизовано, кошти в бюджеті виділяти не буде. Тому, власне, необхідно вже сьогодні донести цю інформацію до людей з тим, аби впродовж нинішнього року і наступного подбали про заміну підвальних та інженерних мереж, вікон, утеплення фасадів. Сьогодні на це ще є кошти. Є різні джерела, з яких їх можна отримати. і ще держава дивиться, так би мовити, відкритими очима на те, щоб допомогти людям. А в 2014 році вийде закон і ніхто нікому допомагати не буде. Люди залишаться наодинці зі своїм житлом. Треба, аби вже нині всі зрозуміли, що манна з неба не падатимеѕ

Без манни небесної

Можливо, відхід держави від підтримки житлового фонду й не був би проблемою, якби українці отримували європейські зарплати і пенсії. Проте важко уявити, яким чином зможуть “стягнутися” на заміну внутрібудинкових комунікацій і вікон, придбання лічильників, зведення шатрових дахів мешканці “хрущовок”, капітальний ремонт яких не проводили років 20, а то й усі 30-40. і в яких здебільшого живуть літні люди, єдиний дохід яких - пенсія, яку треба насамперед розподілити на хліб і до хліба, ліки, квартплату й оплату комунальних послуг.

Зрештою, навіщо припускати, коли є конкретні цифри. За словами

В. Смолія, на придбання матеріалів й оплату робіт на 12 об’єктах у Долині, які отримали підтримку ПРООН, було витрачено майже два мільйони гривень. із них 800 тис. грн. - кошти ПРООН, понад 900 тисяч - з бюджету міста та ще 210 тис. грн. зібрали мешканці багатоповерхівок - члени ОСББ. Хоча ця сума і не є малою, її, очевидно, все ж таки недостатньо, щоб говорити про те, що об’єднання спроможні самостійно утримувати житловий фонд. Адже їх фінансова спроможність - це лише 10-11 копійок від кожної передбаченої кошторисом гривні загальних видатків.

Цікаво те, до речі, що самі виконкоми міських і селищних рад, беручи на свій баланс відомче житло та гуртожитки від підприємств під час їх приватизації, змушували акціонерні товариства і навіть державні підприємства спочатку власним коштом провести в будинках капремонти. Це мусив зробити, наприклад, й “63 котельно-зварювальний завод”, де через скруту вже стали з перебоями виплачувати зарплату робітникам і спеціалістам. Проте тепер, перекладаючи багатоповерхівки на плечі ОСББ, таке питання - спершу капремонт і аж опісля передача будинків під опіку об’єднань - ніхто не ставить.

Мовчання зрозуміле - у державному і в місцевих бюджетах бракує коштів. Точніше, певні надходження є, але їх, як нещодавно висловився Петро Порошенко у Вінниці, за велінням “дядька з Києва, який все вирішує”, можуть мільйонами “бухнути”, наприклад, у будівництво спортарени заради 3-4 матчів “Євро-2012”. Аби потім ще щороку міркувати, де додатково знайти 10 млн. грн. у бюджеті, які потрібні на утримання “замороженого” стадіону.

У 90-х роках минулого століття через непродуману приватизацію Україна вже втратила велику частину своїх заводів і фабрик. Невдовзі така ж доля може спіткати і житловий фонд країни - помешкання мільйонів власників квартир. Бо безумовно ефективніші, але бідні ОСББ навряд чи зможуть самотужки належно утримувати багатоповерхівки. Попри певний запас міцності, вони все ж є складними архітектурно-інженерними системами, життєздатність яких важко підтримувати методом фінансування “від випадку до випадку”. Заміна ліфтів, систем опалення, газових і водопровідних мереж на стояках і в підвалах - ці та інші регламентні й ремонтні роботи не можуть бути заручниками таких умовно бюрократичних факторів, як наявність чи відсутність ОСББ. Або ж від того, які пріоритети в діяльності Мінрегіонбуду визначить новий міністр. Все це мали б робити планово, у визначені терміни і мати достатнє та гарантоване фінансування.

Є й ще одна проблема - кадрова. Парадокс полягає у тому, що маючи величезний за обсягами житловий фонд у багатоповерхівках, Україна водночас навіть не готує фахівців, спроможних професійно управляти будинками. Голови ОСББ, які це роблять нині практично, - лише любителі. Здебільшого це літні люди, які вже на пенсії. Попри вищу освіту і великий життєвий досвід, далеко не всі з них за фахом є бодай будівельниками чи інженерами, які мали справу з міськими комунікаціями. Тож чи під силу ОСББ винести на своїх плечах багатоповерхівки?