загрузка...
Блоги
Дзьобак Володимир Дзьобак Володимир РОЗДУМИ ПРО НАДВАЖЛИВЕ або ЧОМУ НАШІ ОЛІГАРХИ СТАЛИ МОГИЛЬЩИКАМИ НИНІШНЬОЇ УКРАЇНИ

Головним інструментом нинішніх олігархів є безправний люмпен, який живе на подачках від держави, на грані фізичного виживання. Ось чому значна частина пенсіонерів є найкращим їх електоратом, який і допомагає часто приводити до влади їх ставлеників. Для малого і середнього бізнесу сьогодні закриті економічні ліфти у цілих галузях економіки, бо з кожним роком сфери зацікавленості олігархії збільшуються, перекриваючи кисень усім іншим.

Всі блоги
Колонка автора
Всі колонки авторів
Петиції ВАП
ВИМАГАЄМО ІНДЕКСАЦІЇ НАШИХ ПЕНСІЙ!!!
2 Подробиці Подати пропозицію
Опитування
Чи дотримуєтесь Ви правил карантину?

Як продавати землю (пай). Інструкція

Збільшити шрифт Зменшити шрифт
Надіслати
Друкувати

Де дивитися ціни, які земельні ділянки продаються, як оформляти угоди, які податки платити, як шукати нотаріусів, домовлятись з орендарями та не потрапити у халепу. ЕП підготувала детальний гайд для продавців.

Допомагали в написанні інструкції: Денис Башлик, ексголова Держгеокадастру та співзасновник агентства LandClub, Ростислав Сачок, керівник практики земельного та аграрного права "Алєксєєв, Боярчуков та Партнери", Роман Реус, приватний нотаріус Чернігівського міського нотаріального округу. 

Будь-яку сільськогосподарську землю в Україні, крім державної, можна вільно продавати і купувати з 1 липня 2021 року. Де дивитися ціни, які ділянки користуються попитом, як оформляти угоди, скільки доведеться платити податків, коли найкращий час для продажу, як не натрапити на шахраїв – питань багато. До того ж, наразі не все ідеально працює.

Учасники процесу – власники, орендарі, фермери, агрохолдинги і нотаріуси – лише адаптуються до нових реалій. Таку ж інструкцію редакція підготувала і для продавців, щоб вони могли ухвалювати зважені рішення і розуміли, до кого треба звертатися, де шукати необхідну інформацію та як не дати себе обманути.

Для кого це може бути корисно? Для будь-якого власника землі, який планує продати свій актив або може зіткнутися з цим в майбутньому, для їхніх спадкоємців та інших учасників ринку. Які базові речі треба знати Яка земля продається. В Україні 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – з 2002 року до 1 липня 2021 року поширювалася дія мораторію на продаж. Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.

Яка земля не продається. Під забороною залишаються купівля-продаж державних та комунальних сільськогосподарських земель. Хто може купувати землю. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб – до 100 га в одні руки. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи – до 10 тис га в одні руки. Проте це не заважає юрособам купувати землю через фізосіб – 80-90% продажів землі відбувається на користь бізнесу.

Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо. Незалежно від його результатів іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України. Насправді це популістичний крок. Він базувався на твердженні, що український кордон розкуплять, і країна втратить територію. Реальність інша: ця норма буде знецінювати власність людей у 50-кілометровій зоні.

У кого пріоритетне право на купівлю. Таке право, за законом, має орендар. З чого треба починати продавцю Спочатку треба впевнитися, що актив готовий для продажу. Для цього слід перевірити документи на земельну ділянку. Що треба перевірити? Перше. Потрібно перевірити наявність документів, які засвідчують право власності.

Право на земельну ділянку може посвідчуватися такими документами. ✔ Державний акт на право власності. Державний акт про право власності на земельну ділянку видавався у 1992-2012 роках. ✔ Свідоцтво про право власності на нерухоме майно. У 2013-2015 роках на підтвердження реєстрації права щодо земельної ділянки видавався витяг (свідоцтво) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а на підтвердження внесення даних про земельну ділянку до Державного земельного кадастру – витяг з кадастру. ✔ З 2016 року за результатами реєстрації права на земельну ділянку видається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Спробувати знайти свою земельну ділянку на Публічній кадастровій карті за кадастровим номером. Безкоштовно це можна зробити онлайн на map.land.gov.ua. Там також можна подивитися загальну інформацію щодо земельної ділянки, зокрема її межі, площу, форму власності, цільове призначення за класифікатором. Кадастровий номер ділянки вказаний у державному акті на землю, свідоцтві про право власності на нерухоме майно або у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відсутність земельної ділянки в кадастрі сигналізує про необхідність перевірити таку земельну ділянку та причини відсутності. Для цього необхідно ввести цифри розділеного двокрапками 19-значного номера земельної ділянки в горизонтальну форму для пошуку. Кадастровий номер земельної ділянки виглядає так: 3124855500:07:001:0892.

У свою чергу, щоб перевірити онлайн, чи зареєстрована земельна ділянка, замовити витяг про земельну ділянку або відомості про власника, потрібна авторизація за допомогою електронного цифрового підпису чи BankID. Покрокова інструкція – за посиланням. Необхідно також розрізняти державну реєстрацію земельної ділянки від державної реєстрації прав на неї. Це різні процедури та електронні реєстри.

Земельні ділянки – реєструються в Державному земельному кадастрі, права на них – у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Третє. Перевірити, чи зареєстровані на земельну ділянку речові права. Юристи, які працюють з угодами купівлі-продажу, зазначають: часто земельна ділянка у власності продавця, але при цьому речові права на неї не зареєстровані. У такому випадку нотаріус не побачить в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Публічній кадастровій карті, що на відповідну земельну ділянку не встановлені права, і не зможе засвідчити угоду.

Як перевірити? Це можна зробити через Кабінет електронних сервісів Міністерства юстиції. Покрокова інструкція щодо отримання відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно описана тут. Для отримання інформаційної довідки потрібна авторизація за допомогою електронного цифрового підпису.

Перевірка в Реєстрі речових прав на нерухоме майно коштує близько 30 грн в електронному форматі та 60 грн – у паперовому. Також довідку можна отримати в Центрі надання адміністративних послуг. Що робити, якщо кадастрового номера немає Таке може бути. Земельні ділянки, що були сформовані до 2004 року, можуть не мати кадастрових номерів, оскільки державний земельний кадастр у цифровому форматі почав функціонувати з 2004 року.

Якщо номера немає, треба звернутися до сертифікованої землевпорядної організації, яка має розробити технічну документацію щодо встановлення меж ділянки. На підставі цієї документації землевпорядник зареєструє земельну ділянку в кадастрі і тоді вона з’явиться на Публічній кадастровій карті.

Якщо власник не родич представника місцевої "еліти", то такий процес може тривати кілька місяців. Після реєстрації ділянки в кадастрі доведеться відвідати Центр надання адміністративних послуг з державним актом, де державний реєстратор зареєструє речові права на земельну ділянку. Реєстрацію речових прав можна зробити і в нотаріуса, але це буде дорожче.

Які документи потрібні для угоди 1. Документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку (державний акт на право власності, свідоцтво про право власності на нерухоме майно або витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно). 2. Витяг з Державного земельного кадастру (можна отримати в нотаріуса). 3. Витяг з Державного реєстру прав (можна отримати в нотаріуса). 4. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку Витяг про НГО можна отримати в "Дії", на сайті Держгеокадастру або у ЦНАП. Послуга безкоштовна. Для отримання послуги онлайн потрібно заповнити заяву на сайті https://e.land.gov.ua/services після ідентифікації через ЕПЦ чи BankID. 5. Паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків (ідентифікаційні номери) сторін договору. 6. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки. Його повинен замовити власник земельної ділянки в оцінювача. Термін виконання оцінки – один-три дні, вартість звіту – 600-1000 грн. Через онлайн-сервіс Фонду держмайна можна отримати безкоштовну довідку, але тут є нюанси. Детальніше про це – у питанні: "Що з експертною грошовою оцінкою? Навіщо вона?". 7. Якщо договір укладатиметься за довіреністю, необхідно надати таку довіреність, паспорт та ІПН. 8. Згода чоловіка/дружини на укладення договору, свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розірвання шлюбу. Згода чоловіка/дружини має бути отримана безпосередньо перед укладенням угоди та засвідчена нотаріусом. Зразок її оформлення – за посиланням. 9. Для укладання угоди потрібен банківський рахунок. Оплата буде здійснюватися в безготівковій формі.

Хто займається оформленням угоди і кому можна давати документи Більшість власників не готові займатися паперовою роботою і часто віддають потенційним покупцям оригінали документів для оформлення угоди. Проте головний в оформленні угоди – нотаріус. Він перевірить документи і допоможе їх оформити. Утім, укладати угоди з купівлі-продажу землі наразі готові не всі нотаріуси. Причин кілька. По-перше, не всі нотаріуси підключилися до Державного земельного кадастру, щоб в автоматизованому режимі проводити перевірку щодо концентрації землі в одних руках. До того ж, чимало нотаріусів, які підключилися, відмовляються засвідчувати такі угоди. По-друге, механізм перевірки концентрації землі в руках одного власника значно збільшує час на проведення операції. Нотаріус порівнює дані двох реєстрів: Державного земельного кадастру та Реєстру речових прав на нерухоме майно.

Часто дані в них не збігаються. Фахівці радять шукати нотаріуса, який уже укладав угоди з купівлі-продажу аграрних земель. Для цього варто обдзвонити нотаріусів у межах області, де розташована ділянка. Це також дозволить обрати нотаріуса, який запропонує найменшу ціну. Вартість послуг нотаріуса за одну угоду – 8-15 тис грн.

До списку новин